Die Immobilienbewertung für Einfamilienhäuser erfolgt in der Regel anhand vergleichbarer Verkäufe. Bei Renditeobjekten funktioniert das nicht so gut. Stellen Sie sich vor, Sie betrachten ein Gebäude mit 24 Wohneinheiten. Es wäre schwierig, ähnliche Gebäude in der Nähe zu finden, die kürzlich verkauft wurden.
Es ist auch nicht ideal, die Wiederbeschaffungskosten für die Bewertung von Renditeobjekten zu verwenden. Wie kann man die Wiederbeschaffungskosten ermitteln, wenn es in der Nähe kein Grundstück mit entsprechender Bebauung zu kaufen gibt? Diese Methode wird jedoch als sekundäre Methode verwendet und kann Ihnen sagen, ob Sie vielleicht bauen sollten, anstatt zu kaufen.
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Immobilienbewertung nach Kapitalisierungssatz
Ertragsimmobilien werden wegen der Erträge gekauft. Der Wert wird also anhand der Erträge ermittelt. Die Rendite, die Investoren in einem bestimmten Gebiet erwarten, ergibt den Kapitalisierungssatz oder die «Cap Rate» für das Gebiet. Diese wird verwendet, um eine Ertragsimmobilie genau zu bewerten. Im Folgenden finden Sie eine etwas vereinfachte Erklärung.
Das Verfahren beginnt mit dem Bruttoeinkommen einer Immobilie. Dann werden alle Ausgaben abgezogen, nicht aber die Kreditzahlungen. Betragen die Bruttoeinnahmen eines Gebäudes beispielsweise 80.000 EUR pro Jahr und die Ausgaben 30.000 EUR, ergibt sich ein Nettoeinkommen (vor Zinszahlungen) von 50.000 EUR. Auf diese Zahl wird dann der Kapitalisierungssatz angewandt.
Nehmen wir an, der akzeptable Kapitalisierungssatz in der Gegend beträgt beispielsweise 0,10 (fragen Sie einen Immobilienmakler), was bedeutet, dass Investoren eine Rendite von 10 % auf den Wert der Immobilie erwarten. Sie dividieren einfach die Einnahmen von 50.000 EUR durch 0,10. Der angegebene Wert des Gebäudes beträgt dann 500.000 EUR. Nehmen wir an, der übliche Zinssatz liegt bei 0,08, d. h. die Investoren in diesem Gebiet erwarten eine Rendite von 8 %. Dann würde der Wert 642.000 EUR betragen.
Einfache Bewertung von Immobilien?
Nehmen Sie das Nettoeinkommen vor Zinsen und teilen Sie es durch die «Cap Rate»: Das ist eine einfache Formel. Der schwierige Teil ist jedoch, genaue Einkommenszahlen zu erhalten. Hat der Verkäufer Ihnen ALLE normalen Ausgaben angegeben? Hat er das Einkommen übertrieben angegeben? Nehmen wir an, er hat ein Jahr lang keine Reparaturen vorgenommen und Ihnen auch die «voraussichtlichen» Mieten gezeigt. In diesem Fall könnten die Einnahmen um 15.000 EUR zu hoch angesetzt sein. Das Gebäude wäre dann 187.000 EUR weniger wert (.08 cap rate) als in Ihrer Schätzung angegeben.
Eine Sache, die kluge Investoren beim Kauf tun, ist, die Einnahmen aus Verkaufsautomaten und Waschmaschinen herauszurechnen. Wenn diese 6.000 EUR des Einkommens ausmachen, würde dieses Einkommen den geschätzten Wert um 75.000 EUR erhöhen (Cap-Rate von 0,08). Nehmen Sie stattdessen die Bewertung ohne diese Einnahmen vor und addieren Sie dann die Wiederbeschaffungskosten der Automaten (wahrscheinlich viel weniger als 75.000 EUR), um zu einer Bewertung zu gelangen.
Fazit
Natürlich sollten Sie bei jeder Methode zur Bewertung von Immobilien vorsichtig sein. Es gibt keine perfekte Schätzungsmethode, und alle sind nur so gut wie die Zahlen, die man als Input verwendet. Bei kluger Anwendung ist die Bewertung nach Kapitalisierungssätzen jedoch eine der genauesten Methoden der Immobilienbewertung.
