Die Tragbarkeit einer Hypothek gilt in der Schweiz als gegeben, wenn die kalkulatorischen Wohnkosten – Zins, Amortisation und Nebenkosten – höchstens einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen.
Bevor eine Bank eine Hypothek vergibt, prüft sie nicht nur das Eigenkapital, sondern vor allem die Tragbarkeit. Sie soll sicherstellen, dass Sie sich das Eigenheim auch dann noch leisten können, wenn die Zinsen steigen. Diese Berechnung folgt klaren Regeln, die Sie selbst nachvollziehen können.
2026 rechnen die meisten Banken weiterhin mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 Prozent – deutlich über den tatsächlichen Marktzinsen. Dieser konservative Wert ist ein Sicherheitspuffer. Hinzu kommen die Amortisation und pauschale Nebenkosten.
In diesem Beitrag zeigen wir die Berechnung Schritt für Schritt mit einem konkreten Beispiel. Welches Hypothekarmodell danach passt, lesen Sie im Beitrag Festhypothek versus SARON.
Die Drittelsregel als Grundlage
Die wichtigste Faustregel lautet: Die jährlichen Wohnkosten dürfen einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Liegen sie darüber, gilt die Hypothek als nicht tragbar – selbst wenn Sie die realen, tieferen Zinsen problemlos zahlen könnten.
Diese drei Posten fliessen in die Berechnung ein:
- Kalkulatorischer Zins: rund 5 % auf die Hypothekarsumme.
- Amortisation: Rückzahlung der zweiten Hypothek (über 2/3 des Werts) auf zwei Drittel binnen 15 Jahren.
- Nebenkosten und Unterhalt: pauschal etwa 1 % des Immobilienwerts pro Jahr.
Ein Rechenbeispiel
Nehmen wir eine Immobilie für 800 000 Franken mit 20 Prozent Eigenkapital (160 000 Franken). Die Hypothek beträgt 640 000 Franken.
| Posten | Berechnung | Pro Jahr |
|---|---|---|
| Kalk. Zins 5 % | 640 000 × 5 % | 32 000 Fr. |
| Amortisation | auf 2/3 in 15 J. | ca. 8 533 Fr. |
| Nebenkosten 1 % | 800 000 × 1 % | 8 000 Fr. |
| Total Wohnkosten | ca. 48 533 Fr. |
Damit dies einen Drittel nicht übersteigt, brauchen Sie ein Bruttoeinkommen von rund 145 600 Franken pro Jahr. Liegt Ihr Einkommen darunter, verlangt die Bank mehr Eigenkapital oder lehnt ab.
Eigenkapital richtig zusammenstellen
Mindestens 20 Prozent Eigenkapital sind Pflicht, davon mindestens die Hälfte aus «harten» Mitteln ausserhalb der Pensionskasse. Genau hier hilft die Säule 3a, die für Wohneigentum vorbezogen werden darf. Details dazu finden Sie im Leitfaden Säule 3a einfach erklärt.
Wie verbessere ich meine Tragbarkeit?
Die Tragbarkeit lässt sich gezielt stärken: durch mehr Eigenkapital, ein zweites Einkommen im Haushalt oder den Abbau anderer Verpflichtungen wie Leasing oder Kredite. Auch ein solider Überblick über die eigenen Finanzen hilft – Methoden dazu zeigt der Beitrag Budget führen im Alltag.
Zur Einordnung: Die durchschnittlichen Preise für Wohneigentum sind in der Schweiz laut Indizes des Bundesamts für Statistik über die vergangenen Jahre kontinuierlich gestiegen, was die Tragbarkeitshürde für viele Haushalte erhöht hat.
Häufige Fragen
Warum rechnet die Bank mit 5 Prozent?
Der kalkulatorische Zins ist ein Sicherheitspuffer. Er stellt sicher, dass Sie die Hypothek auch bei deutlich höheren Marktzinsen tragen können, und schützt Sie vor Überschuldung.
Zählt das Einkommen meines Partners mit?
In der Regel ja, wenn beide gemeinsam haften. Zwei Einkommen verbessern die Tragbarkeit deutlich, erhöhen aber auch die gemeinsame Verantwortung.
Was, wenn ich die Tragbarkeit knapp verfehle?
Mehr Eigenkapital senkt die Hypothek und damit die kalkulatorischen Kosten. Alternativ kann eine günstigere Immobilie oder der Abbau bestehender Schulden helfen.
Gilt die Drittelsregel überall gleich?
Die meisten Banken wenden sie an, doch Details und kalkulatorische Sätze können leicht variieren. Holen Sie mehrere Offerten ein und vergleichen Sie die Annahmen.
Fazit
Die Tragbarkeit entscheidet darüber, ob Sie eine Hypothek erhalten – unabhängig von den realen Zinsen. Rechnen Sie mit kalkulatorischen 5 Prozent, Amortisation und 1 Prozent Nebenkosten und prüfen Sie, ob das Total unter einem Drittel Ihres Bruttoeinkommens bleibt. Wer früh Eigenkapital aufbaut, etwa über die Säule 3a, verbessert seine Chancen auf den Traum vom Eigenheim spürbar.